A vendre ou à louer bordeaux, quel choix est le plus judicieux ?

Bordeaux, ville en plein essor, attire chaque année de nouveaux habitants séduits par sa qualité de vie, son dynamisme économique et son riche patrimoine culturel. Le marché de l' immobilier à Bordeaux est particulièrement dynamique, rendant le choix entre l' achat immobilier à Bordeaux et la location immobilière à Bordeaux crucial. Cependant, face à un marché immobilier en constante évolution, la question se pose : faut-il acheter ou louer un bien immobilier dans la capitale girondine ? La réponse n'est pas simple et dépend de nombreux facteurs personnels, financiers et conjoncturels. Ce guide a pour but de vous éclairer et de vous fournir les outils nécessaires pour prendre la meilleure décision possible, en tenant compte des dernières tendances du marché de l' immobilier bordelais en 2024.

Les prix de l' immobilier à Bordeaux ont connu une augmentation significative ces dernières années, avec une hausse de près de 30% entre 2015 et 2020 selon les notaires de Gironde. Selon une récente étude de Meilleurs Agents, le prix moyen au mètre carré à Bordeaux est de 5430€ en mai 2024. Cette flambée des prix, couplée à une offre de logements limitée, rend le choix entre l' achat d'appartement à Bordeaux ou la location d'appartement à Bordeaux particulièrement crucial pour les nouveaux arrivants et les Bordelais souhaitant changer de logement. Le quartier des Chartrons affiche un prix moyen de 6200€/m², tandis que le quartier de Bordeaux Sud se situe autour de 4800€/m².

L'achat à bordeaux : avantages et inconvénients

L'acquisition d'un bien immobilier à vendre à Bordeaux représente un investissement important qui peut s'avérer judicieux à long terme. Cependant, il est essentiel de peser soigneusement les avantages et les inconvénients avant de se lancer dans cette aventure. L' achat d'une maison à Bordeaux ou l' achat d'un appartement à Bordeaux impliquent des considérations financières et personnelles importantes.

Avantages de l'achat

L' achat d'un bien immobilier à Bordeaux offre plusieurs avantages non négligeables. Il permet de se constituer un patrimoine durable, de bénéficier d'une stabilité résidentielle et de personnaliser son logement selon ses goûts. De plus, dans certaines situations, l'achat peut s'avérer plus avantageux financièrement à long terme que la location, notamment avec les taux d'intérêt actuels et les dispositifs d'aide à l'accession.

• **Constitution d'un patrimoine:** L' immobilier à Bordeaux est considéré comme une valeur refuge et un investissement à long terme. Un appartement de 70m² dans le quartier des Chartrons acheté 350 000€ en 2015 pourrait valoir aujourd'hui plus de 500 000€. De plus, vous avez la possibilité de transmettre ce patrimoine à vos héritiers, assurant ainsi un avenir financier stable pour votre famille.
• **Stabilité et personnalisation:** Devenir propriétaire vous offre la liberté de modifier et de décorer votre logement selon vos envies, sans avoir à demander l'autorisation à un propriétaire. Vous créez ainsi un véritable "chez-vous" où vous vous sentez bien, reflétant votre personnalité et vos goûts. Par exemple, vous pouvez aménager une cuisine ouverte ou créer un espace de travail sur mesure.
• **Maîtrise des coûts (à long terme):** Après le remboursement de votre prêt immobilier, vous ne payez plus que les charges et les impôts fonciers, qui peuvent être inférieurs au loyer que vous auriez payé pendant la même période. Le loyer moyen d'un appartement de 70m² à Bordeaux est d'environ 1200€ par mois, soit 14 400€ par an. Une fois votre prêt remboursé, ces coûts fixes deviendront beaucoup plus prévisibles.
• **Avantages fiscaux:** L'État propose plusieurs dispositifs d'aide à l'accession à la propriété, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le dispositif Pinel (pour les investissements locatifs). Ces dispositifs peuvent vous aider à financer votre projet immobilier et à réduire vos impôts. Par exemple, le PTZ peut financer jusqu'à 40% de l'achat d'un logement neuf dans certaines zones, et le Pinel offre une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location.

Prenons l'exemple de Monsieur Dupont, un Bordelais qui a acheté un appartement dans le quartier de Bacalan il y a 10 ans. Il témoigne : "J'ai investi dans ce quartier car je croyais en son potentiel. Aujourd'hui, la valeur de mon bien a considérablement augmenté et je suis ravi de vivre dans un quartier dynamique et agréable. De plus, j'ai la liberté de faire les travaux que je souhaite et de créer un intérieur qui me ressemble." Depuis son achat, le quartier a connu une transformation significative avec l'arrivée de nouveaux commerces et services, augmentant encore l'attractivité du quartier.

Inconvénients de l'achat

Malgré ses avantages, l' achat d'un bien immobilier à Bordeaux présente également des inconvénients à prendre en considération. Le coût initial est élevé, les engagements financiers sont importants et la flexibilité géographique est réduite. Ces facteurs doivent être soigneusement évalués avant de prendre une décision.

• **Coût initial élevé:** L' achat d'un bien immobilier à Bordeaux nécessite un apport personnel conséquent, ainsi que le paiement de frais de notaire (environ 8% du prix d'achat dans l'ancien), de frais de dossier bancaires et éventuellement de frais d'agence immobilière. Pour un appartement à 300 000€, cela représente environ 30 000€ d'apport et 24 000€ de frais de notaire. Il est crucial de bien préparer son budget et de prévoir ces dépenses initiales.
• **Engagements financiers à long terme:** Le remboursement d'un prêt immobilier s'étale sur plusieurs années, voire plusieurs décennies, ce qui implique une stabilité financière et professionnelle. Le taux d'endettement maximal généralement accepté par les banques est de 35% des revenus. Il est donc important de s'assurer que ses revenus sont stables et suffisants pour faire face aux mensualités.
• **Charges imprévues:** En tant que propriétaire, vous êtes responsable des travaux de réparation et d'entretien de votre logement, ainsi que du paiement de la taxe foncière (environ 1000€ par an pour un appartement de 70m² à Bordeaux) et de la taxe d'habitation (si applicable). Des travaux de ravalement de façade peuvent facilement coûter plusieurs milliers d'euros. Il est conseillé de prévoir une épargne de précaution pour faire face à ces dépenses imprévues.
• **Moins de flexibilité géographique:** Devenir propriétaire rend plus difficile un déménagement rapide en cas de changement de situation professionnelle ou personnelle. La vente d'un bien immobilier peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années, en fonction de la conjoncture du marché. Il est donc important de bien réfléchir à ses projets à long terme avant de se lancer dans l'achat.

La rénovation énergétique devient un enjeu majeur pour les propriétaires à Bordeaux . La loi impose des standards de plus en plus stricts, impactant les prix d'achat. Un appartement classé G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) peut voir son prix baisser de 10 à 15% par rapport à un appartement classé C. Des aides financières, comme MaPrimeRénov', peuvent toutefois alléger ces coûts, permettant ainsi d'améliorer la performance énergétique du logement et d'augmenter sa valeur à long terme. En 2023, le gouvernement a alloué 2 milliards d'euros à MaPrimeRénov' pour soutenir les travaux de rénovation énergétique.

La location à bordeaux : avantages et inconvénients

La location d'un logement à Bordeaux constitue une alternative intéressante à l'achat, notamment pour les personnes à la recherche de flexibilité ou disposant d'un budget limité. Toutefois, il est important de bien évaluer les avantages et les inconvénients de cette option avant de prendre une décision. Les annonces de location à Bordeaux sont nombreuses, mais il est essentiel de bien les analyser pour trouver le logement qui correspond à ses besoins et à son budget.

Avantages de la location

La location d'un bien immobilier à Bordeaux présente plusieurs avantages significatifs. Elle offre une grande flexibilité géographique, permet de réduire ses responsabilités et de limiter ses dépenses initiales. La location d'appartement à Bordeaux est une solution prisée par les étudiants, les jeunes actifs et les personnes en mobilité professionnelle.

• **Flexibilité géographique:** La location vous permet de déménager facilement en cas de besoin, que ce soit pour des raisons professionnelles ou personnelles. Le délai de préavis est généralement de un à trois mois, ce qui offre une grande liberté de mouvement.
• **Moins de responsabilités:** En tant que locataire, vous n'êtes pas responsable des gros travaux de réparation et d'entretien du logement. Ces responsabilités incombent au propriétaire, ce qui vous évite des dépenses imprévues et des soucis administratifs.
• **Coût initial plus faible:** La location ne nécessite pas d'apport personnel conséquent. Vous devez uniquement verser un dépôt de garantie (généralement équivalent à un ou deux mois de loyer) et éventuellement des frais d'agence. Le dépôt de garantie est restitué à la fin du bail, sous réserve de l'état des lieux de sortie.
• **Budget plus prévisible:** Le montant du loyer et des charges locatives est connu à l'avance, ce qui vous permet de mieux gérer votre budget. Le loyer moyen d'un studio à Bordeaux est d'environ 650€ par mois, et celui d'un T2 se situe autour de 850€ par mois.

L'offre locative meublée à Bordeaux est particulièrement intéressante, notamment pour les étudiants, les jeunes actifs et les expatriés. Un studio meublé dans le quartier de Saint-Pierre se loue en moyenne 800€ par mois, charges comprises, contre 700€ pour un studio vide. La location meublée offre l'avantage d'être plus flexible et de ne pas nécessiter l'achat de meubles, ce qui représente une économie non négligeable. De plus, les baux de location meublée sont souvent plus courts, ce qui convient aux personnes en mission temporaire.

Inconvénients de la location

La location d'un bien immobilier à Bordeaux comporte également des inconvénients à prendre en compte. Elle ne permet pas de se constituer un patrimoine, limite la personnalisation du logement et vous rend dépendant du propriétaire. Ces aspects doivent être pris en compte lors de votre décision.

• **Absence de constitution de patrimoine:** L'argent versé en loyer est perdu et ne contribue pas à la constitution d'un patrimoine. Au bout de 20 ans, vous aurez versé plus de 288 000€ de loyer pour un appartement à 1200€ par mois, sans rien posséder à la fin. Il est donc important de considérer la location comme une dépense et non comme un investissement.
• **Manque de personnalisation:** En tant que locataire, vous avez moins de liberté pour modifier et décorer votre logement selon vos goûts. Vous devez obtenir l'accord du propriétaire pour effectuer des travaux, ce qui peut être frustrant pour les personnes qui souhaitent créer un intérieur personnalisé.
• **Dépendance du propriétaire:** Vous êtes dépendant du propriétaire pour les réparations et l'entretien du logement. Vous pouvez également être confronté à des litiges concernant le paiement des charges ou la restitution du dépôt de garantie. Il est donc important de bien choisir son propriétaire et de connaître ses droits et obligations en tant que locataire.
• **Augmentation des loyers:** Les loyers peuvent augmenter au fil des années, en fonction de l'évolution du marché immobilier et de l'indice de référence des loyers (IRL). L'IRL a augmenté de 3,5% en 2023, ce qui a entraîné une hausse des loyers pour de nombreux locataires.

Le contrôle des loyers, mis en place dans certaines zones de Bordeaux, vise à limiter les augmentations abusives et à rendre la location à Bordeaux plus accessible. Toutefois, il peut également avoir un impact sur l'offre locative, en incitant certains propriétaires à retirer leurs biens du marché ou à privilégier la location saisonnière. L'encadrement des loyers à Bordeaux Métropole, lorsqu'il est mis en œuvre, fixe un loyer de référence majoré de 20% et un loyer de référence minoré de 30%, donnant un cadre plus précis aux locataires et propriétaires. Selon l'Observatoire des loyers, le loyer moyen encadré à Bordeaux est de 13,5€/m².

Facteurs déterminants pour faire le bon choix à bordeaux

Le choix entre l' achat et la location d'un bien immobilier à Bordeaux dépend de nombreux facteurs, tant financiers que personnels. Il est essentiel d'analyser votre situation et vos projets de vie avant de prendre une décision. Prenez le temps de bien évaluer chaque aspect pour faire le choix le plus adapté à vos besoins.

Situation financière

Votre situation financière est un élément clé à prendre en compte. Évaluez vos revenus, votre capacité d'emprunt et votre apport personnel disponible. Comparez ensuite le budget maximal que vous pouvez consacrer à un achat avec les loyers moyens pratiqués à Bordeaux. Une analyse financière rigoureuse vous permettra de prendre une décision éclairée.

• **Revenus et capacité d'emprunt:** Les banques prennent en compte vos revenus, vos charges et votre situation professionnelle pour déterminer votre capacité d'emprunt. Un salaire mensuel net de 3000€ permet généralement d'emprunter environ 200 000€ sur 25 ans, avec un taux d'intérêt de 3% en mai 2024. Il est conseillé de faire une simulation de prêt auprès de plusieurs banques pour comparer les offres.
• **Apport personnel disponible:** L'apport personnel est un élément déterminant pour obtenir un prêt immobilier. Il permet de financer les frais de notaire, les frais de dossier bancaires et une partie du prix d'achat. Un apport personnel de 10% du prix d'achat est généralement considéré comme un minimum, mais un apport plus conséquent peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux d'intérêt.
• **Stabilité professionnelle:** Une situation professionnelle stable favorise l'achat, car elle rassure les banques et vous permet de vous engager sur le long terme. Un CDI est souvent exigé par les banques, mais les CDD et les travailleurs indépendants peuvent également obtenir un prêt, sous certaines conditions. Une situation précaire, en revanche, peut rendre l'accès au crédit plus difficile et inciter à privilégier la location.

Projets de vie

Vos projets de vie sont également un facteur important à prendre en considération. Déterminez la durée de votre séjour prévue à Bordeaux, la composition de votre famille et vos projets professionnels à court et moyen terme. Alignez votre choix immobilier avec vos objectifs de vie.

• **Durée de séjour prévue à Bordeaux:** Si vous prévoyez de rester à Bordeaux pendant plusieurs années, l'achat peut s'avérer plus avantageux à long terme. Si vous êtes de passage ou si vous ne savez pas encore combien de temps vous resterez, la location est une option plus flexible. Un séjour de moins de 5 ans peut justifier la location, tandis qu'un séjour de plus de 10 ans peut inciter à l'achat.
• **Composition familiale:** Une famille avec enfants a généralement besoin de plus d'espace et de stabilité, ce qui peut l'inciter à privilégier l'achat d'une maison avec jardin. Un célibataire ou un couple sans enfants peut être plus à l'aise dans un logement plus petit et plus facile à louer, comme un appartement en centre-ville.
• **Projets professionnels:** Si vous envisagez de changer de travail ou de déménager dans une autre région, la location vous offre plus de flexibilité. Si vous êtes stable professionnellement et que vous souhaitez vous installer durablement à Bordeaux, l'achat peut être une option intéressante pour vous constituer un patrimoine.

Préférences personnelles

Vos préférences personnelles jouent également un rôle important. Certaines personnes accordent une grande importance à la stabilité et à la constitution d'un patrimoine, tandis que d'autres privilégient la flexibilité et la simplicité. Écoutez vos envies et vos valeurs pour faire le choix qui vous convient le mieux.

• **Besoin de stabilité et d'investissement:** Si vous souhaitez vous installer durablement à Bordeaux et que vous considérez l'immobilier comme un investissement sûr, l'achat est une option à privilégier. Vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine et profiter des avantages de la propriété.
• **Besoin de flexibilité et de simplicité:** Si vous préférez ne pas vous engager sur le long terme et que vous appréciez la simplicité de la location, cette option peut être plus adaptée à vos besoins. Vous éviterez ainsi les contraintes liées à la propriété et vous pourrez déménager facilement en cas de besoin.
• **Envie de personnalisation du logement:** Si vous souhaitez personnaliser votre logement selon vos goûts et que vous accordez une grande importance à votre intérieur, l'achat vous offre plus de liberté. Vous pourrez ainsi réaliser les travaux et les aménagements que vous souhaitez pour créer un intérieur qui vous ressemble.

Analyse du marché immobilier bordelais

Une analyse approfondie du marché immobilier bordelais est indispensable pour prendre une décision éclairée. Comparez les prix de l' immobilier à Bordeaux par quartier , suivez l'évolution des prix et analysez l'offre et la demande. Informez-vous sur les tendances du marché pour anticiper les opportunités.

• **Prix de l'immobilier par quartier:** Les prix de l' immobilier à Bordeaux varient considérablement d'un quartier à l'autre. Le quartier des Chartrons est l'un des plus chers de Bordeaux, avec un prix moyen au mètre carré d'environ 6500€. Le quartier de Bacalan, en plein développement, offre des prix plus abordables, autour de 5000€ le mètre carré. Le quartier de Caudéran est plus résidentiel et propose des maisons avec jardin, avec des prix au mètre carré variant entre 4500€ et 5500€. Le quartier de Bordeaux Sud est le plus abordable, avec des prix autour de 4200€/m².
• **Evolution des prix:** Il est important de suivre l'évolution des prix de l' immobilier à Bordeaux pour anticiper les tendances du marché. Les prix ont connu une forte augmentation ces dernières années, mais certains experts prévoient un ralentissement de la hausse dans les prochains mois. Consultez les sites spécialisés, comme SeLoger et Logic-Immo, et les études de marché pour vous tenir informé.
• **Offre et demande:** Analysez la disponibilité des biens à la vente et à la location dans les quartiers qui vous intéressent. Un marché tendu, avec une forte demande et une offre limitée, peut inciter à l'achat, tandis qu'un marché plus équilibré peut vous laisser plus de temps pour comparer les offres et négocier les prix. Par exemple, le nombre d' annonces de location à Bordeaux a diminué de 15% sur les 6 derniers mois, ce qui témoigne d'une forte demande locative.

Un tableau comparatif des avantages et inconvénients de l' achat et de la location à Bordeaux , pondérés en fonction des différents quartiers de Bordeaux, pourrait être un outil précieux. Il permettrait de visualiser rapidement les opportunités et les contraintes de chaque option dans les différents secteurs de la ville. Ce tableau prendrait en compte les prix moyens au mètre carré, les loyers moyens, les charges de copropriété, la taxe foncière et l'évolution prévisionnelle des prix. Un tel tableau permettrait aux futurs habitants de Bordeaux de faire un choix éclairé et adapté à leurs besoins.

Conseils et ressources utiles pour prendre une décision éclairée à bordeaux

Pour prendre une décision éclairée concernant votre projet immobilier à Bordeaux , il est important de se faire accompagner par des professionnels et de consulter des sources d'information fiables. N'hésitez pas à solliciter l'aide d'experts pour vous guider dans votre choix.

Conseils

Voici quelques conseils pour vous aider à prendre la meilleure décision possible :

• **Faire une simulation de prêt immobilier:** Estimez votre capacité d'emprunt et les mensualités que vous devrez rembourser. De nombreux simulateurs sont disponibles en ligne, sur les sites des banques et des courtiers. Utilisez ces outils pour affiner votre budget.
• **Consulter un conseiller financier:** Obtenez un avis personnalisé sur votre situation et vos projets. Un conseiller financier peut vous aider à évaluer les risques et les opportunités de chaque option et à optimiser votre plan de financement.
• **Visiter de nombreux biens:** Comparez les offres et faites-vous une idée précise du marché. N'hésitez pas à visiter plusieurs biens, même si certains ne correspondent pas parfaitement à vos critères. Cela vous permettra d'affiner vos exigences et de mieux cerner vos besoins.
• **Se renseigner sur les aides financières:** Vérifiez si vous êtes éligible aux aides financières proposées par l'État et les collectivités locales. Le PTZ et le dispositif Pinel peuvent vous aider à financer votre projet et à réduire vos impôts. Informez-vous sur les conditions d'éligibilité et les démarches à suivre.
• **Prendre son temps:** Ne vous précipitez pas et prenez le temps de bien peser le pour et le contre. L'achat ou la location d'un logement est une décision importante qui mérite réflexion. Ne vous laissez pas influencer par la pression du marché et prenez le temps de bien analyser toutes les options.

Ressources utiles

Voici quelques ressources utiles pour vous informer et vous accompagner dans votre projet :

• **Sites internet spécialisés dans l'immobilier:** SeLoger, Logic-Immo, Le Figaro Immobilier. Ces sites vous permettent de consulter les annonces immobilières à Bordeaux et de suivre l'évolution des prix. Vous y trouverez également des articles et des guides pratiques pour vous aider dans votre projet.
• **Agences immobilières à Bordeaux:** Century 21, Era Immobilier, Orpi, Barnes. Les agences immobilières peuvent vous accompagner dans votre recherche de logement et vous conseiller sur le marché local. Elles peuvent également vous aider à négocier les prix et à réaliser les démarches administratives.
• **Notaires:** Les notaires sont des professionnels du droit qui peuvent vous conseiller et vous accompagner dans les transactions immobilières. Vous trouverez les coordonnées des notaires à Bordeaux sur le site du Conseil Régional des Notaires.
• **Organismes publics:** ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement). Ces organismes peuvent vous informer sur les aides financières et les réglementations en vigueur en matière de logement.

Créer une check-list des questions à poser lors des visites de biens à Bordeaux (achat et location) est essentielle. Pour l' achat d'un bien immobilier à Bordeaux , l'état des façades est crucial compte tenu de l'architecture bordelaise, tout comme la qualité de l'isolation phonique en centre-ville. Le risque d'inondation, bien que souvent oublié, doit aussi être abordé. Pour la location d'un appartement à Bordeaux , vérifier l'état des équipements et les modalités de révision du loyer est primordial, ainsi que la présence de diagnostics obligatoires. Une check-list complète vous permettra de ne rien oublier lors de vos visites et de faire un choix éclairé.